Anomáliák az ingatlanpiacon I/II.

Posted by in Ingatlanpiac, Neumann-díj

Email to someoneShare on FacebookGoogle+share on TumblrTweet about this on TwitterPin on PinterestShare on LinkedInPrint this page

Džunić Anna Maria, Kapronczay Mór és Tóth Benedek cikke

A cikk a Rajk László Szakkollégium 2017. évi Neuman János-díjas kiadványának első fejezete. A kiadvány, a díjas Richard H. Thaler munkásságán alapul. A fejezet két részben jelenik meg, ez az első rész.  

Az emberek a való életben megszámlálhatatlanul sokszor és sokféleképpen térnek el a közgazdaságtan által előrejelzett, vagy leírt viselkedésekhez képest. Fiatal egyetemista hallgatók nem csoda, hogy feszengve ülnek első mikroökonómia óráikon, hiszen legszívesebben majdnem minden egyes állításnál felkiáltanának, „de hát ez a való világban nem is így van!”.
Ez a megfontolás és érzés vezérelhette Richard Thalert is, aki korai egyetemi éveiben kezdett annak a listának az összeállításába, amely olyan különös viselkedési modelleket tartalmazott, anomáliákat, ahogy ő becézi ezeket, amelyek nem leírhatóak, magyarázhatóak a klasszikus közdaságtudomány feltételezéseivel. Akkor talán még ő sem gondolta, hogy egy új tudományterületnek a vizsgálatába kezdett, amelyet ma már a viselkedési közgazdaságtanként tartanak számon.
A viselkedési közgazdaságtan nem hivatott felülírni a klasszikus közgazdaságtan alaptételeit, Thaler maga sem buzdítja a közgaszdászokat, hogy hagyjanak fel a képzeletbeli racionális egyénekre építő absztrakt modellek kitalálásával, hiszen azok jó kiindulópontként szolgálnak. Ugyanakkor Thaler és társai egy átfogóbb szemléletet szerettek volna behozni, és felhívni arra a figyelmet, hogy az emberek viselkedését a meglévő közgazdaságtani magyarázatokkal nem lehet teljes mértékben bemutatni. A viselkedési közgazdaságtan, és Thaler maga is nem csupán az emberi lények pszichológiai sajátosságait (a homo economicus-szal szemben) építették be a modellekbe, ezáltal pontosabbá téve a közgazdaságtani magyarázatokat és előrejelzéseket, hanem biztosan állíthatjuk, hogy érdekesebbé is tették ezt a tudományt. (Thaler, 2015)
Jelen cikkünkben szeretnénk bemutatni néhány anomáliát, vagyis olyan jelenségeket, amelyekre a klasszikus közgazdaságtannak nincs, vagy nem kielégítő a magyarázata. Mindezt főhősünk, Kovács János történetén keresztül szemléltetjük, aki az ingatlanpiac kihívásaival találkozik. Azért választottuk az ingatlanpiacot (azon túl, hogy e cikk íróinak érdeklődését felkeltette), mert ez egy olyan piac, amellyel mindnyájan találkozunk (és a legtöbb egyén életében kiemelten fontos szereppel bír egy-egy ilyen találkozás), és legfőképpen azért, mert rengeteg anomáliát véltünk felfedezni, amelyeket Kovács János főhősünk segítségével fogunk bemutatni.
Kovács János életében először az egyetem elvégzése után találkozott a lakáspiaccal . Ekkor kellett kiköltöznie az egyetemi évek alatt annyira megkedvelt kollégiumból, és a teljes állású munkájához ideális első lakásának keresését megkezdenie. Az eladó lakásokat böngészve azt kellett látnia, hogy igazán nehéz döntés előtt áll.
Szerencsére a lakás keresését nem teljesen tőke nélkül kezdte: az elmúlt 8 évben szülei segítségével havonta félretettek egy lakástakarékpénztár szerződés keretében. János ezzel kapcsolatban folyamatos harcot érzett magában: énjének egy része minden pénzét elköltötte volna pillanatnyi boldogságának megszerzésére, míg egy másik része a jövőbeli jólét növelésére takarékoskodott volna. Bizonyára mindnyájan éreztünk már hasonlót. Az önuralom (self-control) jelensége Thaler (1981) figyelmét is felkeltette.
A jelenség klasszikus közgazdaságtani elméletekkel ugyanis nem magyarázható. Ezért Thaler és Shefrin (1981) bevezetik a kettős én fogalmát, amelyben különbséget tesznek egy cselekvő, rövidlátó én és egy tervező én között. A konfliktus a rövid távú és a hosszú távú preferenciák között húzódik meg. Thalerék kétfajta technikát vezetnek be a konfliktus feloldásaként: ezek az ösztönzők megváltoztatása, illetve korlátozó szabályok bevezetése, amelyek mind befolyásolják a cselekvő egyént. Előbbire jó példa lehet a diszulfirám bevétele (olyan gyógyszer, amely hányingert okoz, amennyiben alkoholt fogyasztanak) alkoholisták esetében. Utóbbinál hüvelykujjszabályokat hozhatnak az egyének, például csak akkor folyamodnak kölcsönhöz, ha nagyobb kiadásra (autó, lakás) számítanak. Ilyen bevezetett szabály János életében is a lakástakarék szerződés megkötése.
Visszatérve a főhősünkre, János úgy döntött, hogy mivel az első munkahelyével néhány évre biztosan tervez, elsősorban annak környékén keres lakást. A neki segítő ingatlanos két lakást mutatott meg neki. Az első egészen kicsi volt, felszereltsége is meglehetősen puritán, azonban igényeinek nagyjából megfelelt. Egyébként sem gondolta, hogy luxus körülményeket engedhet meg magának, valamint szívesebben is takarékoskodott volna most, hogy később álmai lakásában élhessen.
A második lakás hasonló méretű volt, elrendezése és felszereltsége azonban jóval inkább igazodott igényeihez. Szerencsére ez is nagyon közel helyezkedett el munkahelyéhez. A lakások áraival azonban, az ilyen helyzetekben megszokottól eltérően, csak a látogatások végén szembesült.
Az első lakás ára 15 millió forint volt. János arra gondolt, hogy ebben az esetben a második lakás legvégső esetben akár 17 millió forintot is megér számára, köszönhetően a kedvezőbb elrendezésének és jobb felszereltségének. Másnap azonban megtudta, hogy a második lakás ára 20 millió forint, mégis úgy döntött, hogy ezt választja. Ami Jánosnál végbement, azt Tversky és Thaler (1990) preferencia fordulásnak (preference reversal) nevezik.
Ez a jelenség olyan esetekben fordulhat elő, amikor emberek két vagy több különböző árú alternatíva közül választanak. Gyakran előfordul, hogy míg ebben az esetben ezek közül az egyiket, jellemzően a jobbat és drágábbat választják, amennyiben nekik kell szerintük reális árakat megállapítaniuk egyik vagy mindkét opcióra, akkor ezzel ellentétes döntést hoznak.
Loewenstein és Thaler (1989) különféle példákat hoznak erre. Két hipotetikus közbiztonsági program közül jellemzően a sokkal drágábbat és valamelyest eredményesebbet választják az emberek, amikor azonban az eredményesebbet maguknak kell árazniuk a másikhoz képest, jóval kisebb maximális árat rendelnek hozzá, mint amennyiért egyébként a másikkal szemben kiválasztották. Egy újabb kísérletben arról kellett dönteniük a résztvevőknek, hogy inkább 90 % eséllyel kapnak 4 dollárt vagy 10 % eséllyel 40-et – ekkor döntő többségük az előbbit választotta. Ha azonban árazniuk kellett, azaz megmondaniuk, mennyiért adnák el ezeket a “fogadásokat”, akkor túlnyomórészt az utóbbinak állapítottak meg magasabb árat.
Hasonló játszódott le János és a lakások viszonyában is: bár az első lakáshoz képest csak 17 milliót fizetett volna legfeljebb a másodikért, így 20 milliós ár mellett az elsőt kellett volna választania, mégis, a tervezettnél jóval nagyobb különbség ellenére is a jobban felszerelt lakásra esett János választása.
A lakás megvásárlásakor azonban történetünk nem ér véget. A következő kérdés, amivel Jánosnak meg kellett birkóznia, a lakásbiztosítás volt. Jánosnak olyan érzése támadt, hogy a lakásban keletkező károk bekövetkezési valószínűsége alapján irreálisan magas biztosítási díjat szeretnének tőle behajtani, ugyanakkor biztosítás nélkül viszont nem akart maradni.
Rabin és Thaler (2001) szerint a klasszikus közgazdaságtani feltételezés, miszerint kis és mérsékelt nagyságú téteknél az emberek kockázatsemlegesen döntenek, nem állja meg a helyét. A legjobban a következő példájuk illusztrálja a jelenséget: egy helyi telefonvállalatnál havonta 45 centért biztosítást lehet kötni, amelyet a legtöbb vásárló igénybe is vesz. Ugyanakkor kimutatható, hogy havi szinten 0,005 a valószínűsége egy meghibásodásnak, amelynek javítási költsége átlagban 55 dollár. Ez azt jelenti, hogy a fogyasztók hajlandóak havonta egy 45 centes biztosítást fizetni egy 28 centes kockázatért. Bár ez a különbség talán csekélynek tűnhet, de minden egyes hasonló kifizetésekkel járó kockázatkerülő megoldás a végén mégiscsak egy nagyobb summát adhat ki.
Ezt a jelenséget Thalerék (2001) a veszteségkerüléssel (loss aversion) és a mentális könyveléssel (mental accounting) magyarázzák – a klasszikus várható hasznosság elméletével szemben. Ahogy az a kutatásaikból kiderül, az egyének durván kétszer olyan érzékenyek az érzékelt veszteségekre, mint a nyereségekre. (A veszteségkerüléssel nemsokára újra találkozunk, a mentális könyvelés pedig e kiadvány egy másik fejezetének témája.) Ráadásul az emberek a kockázatokat jellemzően elszigetelve, nem pedig egy nagyobb kontextusban állapítják meg. Így nem ismerik fel, hogy az olyan eseteknél, mint a telefon biztosítás, hosszú távon szinte biztosan több pénzt fognak kifizetni, mint amekkora összeget a biztosító valaha is fizet nekik. Továbbá, ezekben az esetekben az sem befolyásolja döntésüket, hogy az adott tét eltörpül az összjólétük mellett.
Ez a jelenség lehet a magyarázat János érzésére is. Mivel az emberek tömegesen hasonlóképpen viselkednek, a biztosító nem véletlenül határozza meg így árait. A jelenséget Rabin és Thaler (2001) a kockázatkerülés kis és mérsékelt tételeknél (risk aversion at small-moderate stake) névvel illeti, szintén anomáliaként tárgyalják…

 

A borítókép forrása: http://www.jennblake.com/real-estate-market-san-diego-ca/