Anomáliák az ingatlanpiacon II/II.

Posted by in Ingatlanpiac, Neumann-díj

Email to someoneShare on FacebookGoogle+share on TumblrTweet about this on TwitterPin on PinterestShare on LinkedInPrint this page

Az Anomáliák az ingatlanpiacon cikk II. része. 

…Ahogy teltek-múltak az évek, időközben János családot alapított és eljött az ideje, hogy nagyobb ingatlanba, családi házba költözzön. Úgy tervezte, eladja jelenlegi lakását, a kapott vételárral kiegészítve megtakarításaiból pedig már új házat lesz képes vásárolni. Ekkoriban, a válság után, a 2010-es évek elején az árak éppen nagyon alacsonyak voltak, így ez reálisnak tetszett. Így tehát újra kilépett az ingatlanpiacra, ezúttal egyszerre vevőként és eladóként.
Továbbra is munkahelye környékén keresett otthont, hiszen megszokta, hogy reggelente szinte nem is kell utaznia. Mindezt aligha nevezhetjük anomáliának: érthető, hogy egyeseknek ez nagyon fontos szempont, másoknak pedig szinte közömbös. Jánosnak már pályakezdő korában is fontos volt, nem meglepő, hogy ez így is maradt. Jellemzően kedveljük a megszokott dolgokat, nem kis részben azért, mert az általunk kedvelt dolgokba nyugszunk bele és azokat szokjuk meg.
A fennálló állapothoz való ragaszkodásunk azonban nem csak ebből fakad. Thaler és társai (1991) kísérletekben kimutatták, hogy a véletlenszerűen, ráadásul akár a nagyon közeli múltban kiválasztott helyzetekhez is ragaszkodunk. Egy kísérletben a résztvevőket egy hipotetikus munkahelyválasztási feladattal szembesítették: következő munkahelyük lehetett egy magányos állás lakhelyük közelében, vagy egy távolabbi, de sokkal több társas kapcsolattal járó állás. A két alternatíva minden más lényeges tulajdonságban megegyező volt. A résztvevőkkel azt is közölték, milyen a jelenlegi munkahelyük a két kiemelt jellemző tekintetében. Bár ők ezzel ott szembesültek először, mégis ez alapján választottak! Akik korábban is közeli állásban dolgoztak, most is ezt a szempontot tartották fontosnak, vállalva a magányt, akiknek korábbi állása pedig intenzív társas interakciókkal járt, ez utóbbit választották a távolság kárára is.
Thalerék (1991) ezt “Fennálló helyzet torzításnak” (Status Quo Bias) nevezték el. A jelenséget bizonytalanság melletti döntési szituációkban is észlelték. Ilyen megfigyelés például az is, hogy befektetők nehezen változtatnak portfóliójuk összetételén. Bár a hagyományos közgazdaságtani elmélet úgy tekinti, hogy gyakorlatilag minden egyes pillanatban újra tiszta lappal hozunk döntést a rendelkezésre álló információk alapján, úgy tűnik, valós viselkedésünkben mégis nagy a tehetetlenség. A változtatás lehetséges veszteségeitől jobban tartunk, mint amennyire a potenciális nyereségekre vágyunk, előbbiek nagyobb súllyal szerepelnek “hasznossági függvényeinkben”.
Nem tudjuk, mindez mekkora szerepet játszott János elhatározásában, de azt biztosan tudjuk, hogy  főhősünk továbbra is a közelben keresett ingatlant, ezúttal egy családi házat. Az utóbbi időben ugyan estek az árak, János mégsem volt elégedett az ajánlatokkal, melyekkel találkozott: indokolatlanul drágának ítélte őket.
Persze az ingatlanok árazása nem olyan egyszerű, mint a hétköznapi termékeké. Amíg a kenyér, a benzin vagy egy pulóver sztenderd termék (illetve sok különböző sztenderd termék gyűjtőnevei, ha egészen pontosak akarunk lenni), addig ingatlanból kis túlzással nincs két egyforma. A házak és lakások nemcsak méretükben és műszaki paramétereikben különböznek, de árukra hatással van a lakókörnyezet, az elhasználtság, sőt akár a szomszédok kiléte is. Még két egyforma panellakás ablakai sem pontosan ugyanoda néznek!
Nemcsak minden lakás különböző, de minden vevő is. Ha pedig azt kérdezzük, mennyit ér egy ingatlan, a pontos válasz a következő: annyit, amennyit az a vevő fizetne érte, aki a legtöbbet hajlandó érte kiadni. Emiatt a kétoldalú egyediség miatt a lakáspiacra gyakran párosítási piacként szokás tekinteni (lásd 2016 Neumann János díjasának, Alvin Rothnak a munkáit), sőt a téma egyik első meghatározó cikkében is ezt hozza fel példaként  Shapley és Scarf (1974).
Hogyan árazzunk hát be egy ingatlant? A környék egyéb ingatlanjainak négyzetméterára és a szakértők tapasztalata, intuíciója nagyjából képes kijelölni a realitás határait, a szubjektív ítéletnek azonban így is tág tere marad. Eladóként pedig, amennyiben nem sürget az idő, minden okunk megvan minél magasabb árat meghatározni.
Egyrészt nem ismerjük, pontosan milyen kereslettel szembesülünk portékánk kapcsán. Ha van időnk, néhány potenciális vevő ajánlatait megismerve elkezd kirajzolódni egy keresleti görbe, így csökken a bizonytalanság. Ha nem is feltétlenül találjuk meg a létező legjobb vevőt, valószínűleg jobban járunk, mintha viszonylag alacsony áron rögtön értékesítjük ingatlanunkat. Ezen felül az eladók gyakran azért is magasabb áron hirdetnek, mint amekkorát ténylegesen várnak, mivel arra számítanak, hogy a vevő “úgyis alkudni akar” majd. Valóban ez az elvárás és viselkedés rendkívül jellemző, és emiatt a vevőoldali “anomália” miatt is racionális az eladónak a valóban reméltnél magasabb árat meghatározni.
A vevők vonzódnak az olyan vételekhez, melyekben kedvezményt tudtak elérni, a feláraktól pedig irtóznak. Amikor a bankkártyás fizetés még csak elterjedőben volt az Egyesült Államokban, drágább volt, mint a készpénzes megoldás, hiszen a kártyacégek ebből a különbségből éltek. Ezek a cégek ugyanakkor komolyan lobbiztak, hogy mindez a vásárlók felé ne felárként jelenjen meg az üzletekben, hanem “készpénzes kedvezményként”,hogy az árkülönbség senkit ne térítsen el a bankkártyás fizetéstől.
Mindez nem az egyetlen irracionálisnak nevezhető tényező az ingatlanárazás kapcsán, az anomáliákból kijut az eladóknak is. A Thaler és társai (1991) által birtoklási hatásnak (endowment effect) elnevezett jelenségről van szó, melyet több kutató is kísérletekkel illusztrált. Nagyon leegyszerűsítve a dolgot arról van szó, hogy az emberek magasabbra értékelik az általuk birtokolt dolgokat, pusztán azért, mert birtokolják őket. A jelenség akár a fennálló helyzet torzítás egyik esetének is tekinthető.
Az egyik klasszikus vonatkozó kísérletben a résztvevők fele véletlenszerűen kapott egy, az egyetem (Cornell University) emblémájával ellátott bögrét, ezután pedig a résztvevők kereskedhettek a bögrékkel. Amennyiben az egyéni rezervációs árak függetlenek attól, hogy az illető kapott-e bögrét arra számíthatunk, hogy a bögrék fele cserél gazdát. Ez azonban nem így történt, a vételi rezervációs árak (WTP – willingness to pay) jelentősen elmaradtak az eladási rezervációs áraktól (WTA – willingness to accept), azaz akik bögrét kaptak, ettől magasabbra értékelték a bögréket.
Természetesen más, a birtoklási hatásnál kevésbé rendbontó természetű magyarázatok is felmerültek a jelenség kapcsán. Ezek között voltak intuitíve érthetőbbek és kevésbé reálisak is (utóbbira példa a jövedelmi hatásra támaszkodó magyarázat, mely szerint a bögre jelentette vagyonnövekedés okozza a preferenciák megváltozását), a legérdekesebb közülük azonban az alkudozás és piaci tanulás kérdése.
A bögrés kísérlet egyszeri eset, nem olyasmi, amivel rendszeresen találkozunk. Ezzel szemben nap mint nap számos piacon veszünk részt, vásárolunk és eladunk. Ezeken a piacokon lehetőségünk nyílik tanulni és kiismerni a viszonyokat. Az árképzés során többféle alkudozási motívum érvényesül (lásd az előbbi történetet a kedvezményekről), amiket idővel megtanulunk hatékonyan használni. Sokan úgy érveltek, hogy bár mesterséges körülmények között létezhetnek efféle anomáliák a tökéletlen alkufolyamatok miatt, a valódi piacon ilyenek már nem fordulnak elő, hiszen az emberek megtanulták elkerülni azokat. Ez a gondolat azt is valószínűsíti, hogy minél több alkalmuk volt a résztvevőknek tanulni egy piacon, annál kevésbé gyakori a birtoklási hatás. Egy-egy tranzakció fontossága és a tanulási lehetőségek száma azonban értelemszerűen fordítottan arányos. Míg élelmiszereket naponta vásárolunk, addig (a jóval drágább) autóból már csak legfeljebb néhányat veszünk életünk során, lakásokról és házakról már nem is beszélve.
Ennek megfelelően az eladók jellemzően az alkudozási motívumon túl is felülértékelik saját ingatlanjaikat, megnehezítve ezzel a tranzakciók létrejöttét. Mindezt Kovács János is bosszankodva tapasztalta és megfogadta, hogy eladóként nem esik ebbe a hibába, hanem hideg fejjel, profi módjára viselkedik. Ugyan a birtoklási hatást felismerte és igyekezett elkerülni, egy másik anomália az ő eladói viselkedésére is hatással volt.
Mint említettük, ekkoriban az árak nagyon alacsonyak voltak, jelentősen elmaradva a néhány évvel korábbi árszintektől. János is azzal szembesült, hogy lakásáért a felbukkanó vevők csak kevesebbet hajlandók fizetni, mit amennyiért ő azt annak idején vásárolta. Egy ilyen tranzakcióhoz pedig, legtöbb embertársához hasonlóan, nagyon nem fűllött a foga (ismét csak megjelenik a veszteségkerülés motívuma).
Mégis mi ebben az anomália? A klasszikus mikroökonómia szerint a különböző vagyon-, illetve fogyasztási szintek jelentette hasznosság egyértelműen meghatározott: az egymilliomodik dollár talán kevesebbet ér, mint az első, de értéke stabilan meghatározható. A veszteségkerülés ezzel szemben azt jelenti, hogy az emberek nem szinteket, hanem változásokat értékelnek, mindig egy aktuális állapothoz képest. Ehhez képest egységnyi csökkenést pedig jellemzően sokkal nagyobb hasznosságveszteségként élnek meg, mint amekkora nyereségnek ugyanekkora növekedést éreznek. Egyesek szerint ez is nevezhető a fennálló helyzet torzítás egyik esetének vagy következményének. Egy lakás elvárt vételárát így tehát nem csak az árak várható alakulása, a kényelmi preferenciák és a lehetséges további befektetési lehetőségek határoznak meg, hanem a korábbi vételára is. (Thaler et al., 1991)
Kovács János így tehát nem vált meg lakásától. Évekkel később egy agyafúrt barátja felhívta a figyelmét, hogy bár az alacsony árak időszakában csak veszteséggel adhatta volna el ingatlanját, az érte kapott pénzzel lehetősége lett volna újat, nagyobbat vásárolnia. Ezen a vételen pedig, pont az alacsony árak miatt nagyobbat nyert volna, mint amekkorát korábbi otthona eladásán veszít. János, számos sorstársához hasonlóan azonban nem élt ezzel a lehetőséggel. Eddigre azonban szerencséjére egyébként is összegyűlt annyi pénze, hogy nemsokára családi házat vásárolhatott, korábbi lakását pedig egyelőre megtartotta.
János és családja tehát már új otthonukban érte meg a következő karácsonyt. És ahogy az történni szokott, a téli hideg kezdetével előkerült az első csontváz a szekrényből: a ház fűtéséért és a melegvíz-ellátásáért is felelős kazán is felmondta a szolgálatot egy hideg, decemberi estén. Mivel csak igen rövid idő volt már hátra csak az ünnepekig, gyorsan megoldást kellett találnia. A szerelővel való konzultáció után megtudta, hogy két megoldás közül választhat.
Az egyik lehetséges opció a kazán megjavítása, ami összesen 50 000 forintba kerülne, viszont nagy eséllyel nem akadályozza meg, hogy a probléma két-három alkalommal visszatérjen (ami hasonló költségen javítható lesz), mielőtt a kazán legkésőbb 4-5 év múlva cserére szorul majd. A második lehetőség egy új kazán vásárlása 150.000 forintért, mely ebben az esetben nagyjából 10 évig várhatóan meghibásodás nélkül fog üzemelni.
János sokat törte a fejét a választáson, míg végül arra jutott, hogy megjavíttatja a kazánt. Rendelkezésére állt ugyan az összeg az új kazánra is, azonban arra gondolt, hogy nagyon sok pénzt kellene most kifizetnie ünnepekkor, szemben azzal, hogy majd csak néhányszor esetleg ugyanígy meg kell javítani, és 4-5 év múlva, várhatóan jobb anyagi helyzetben újra cserélni.
A jelenséggel kapcsolatban szembetűnik, hogy János az összességében várhatóan drágább, és egyben több galibával is járó megoldást választotta. Az egyetlen dolog ami emellett a kazán mellett szólt az az, hogy most kevesebbet kell fizetnie. Ez a jelenség viszont nem magyarázható a klasszikus közgazdaságtan várható hasznosság-maximalizáló elméletével (illetve csak egyértelműen irreálisan magas személyes diszkontráta mellett). Loewenstein és Thaler (1989) a jelenséget az intertemporális választásokkal (intertemporal choice) foglakozó cikkben vizsgálták.
Az intertemporális választások olyan választások, amelyeknél a kifizetések és a költségek között időbeli eltérés tapasztalható. A kazánhoz hasonló példa a hűtővásárlás is, ahol megfontolandó egy energiahatékony, ám drágább hűtő megvásárlása, egy kevésbé energiatakarékos, de alacsonyabb árú hűtővel szemben, hiszen hosszú távon az előbbi kifizetődőbbnek tűnik.
Az intertemporális választások jelenségén belül érdekes lehet az egyének egy-egy referenciaponthoz való viszonyulása is. Mint láttuk, az egyének döntéseik kimenetelénél gyakran nem a teljes jólétüket vagy fogyasztásukat mérlegelik, hanem egy természetes referenciaponthoz viszonyítják a bekövetkező változásokat.
A következő kísérlet is ezt bizonyítja: 105 középiskolás diáknak hét dolláros ajándékutalványokat osztottak ki, amelyeket egy, négy és nyolc héten belül válthattak be. A diákok ezután egy sor olyan kérdést kaptak, amelynél el kellett dönteniük, hogy megtartják az eredeti utalványaikat, vagy lecserélik őket egy kevésbé értékesre, amelyet korábban válthatnak be, vagy egy nagyobb értékűre, amelyet viszont csak később hasznosíthatnak. A kísérletek eredményét tekintve az a következtetés vonható le, hogy egyrészt a referencia pont a döntésekben empirikusan is kimutatható, másrészt pedig, hogy az egyének nagyobb kompenzációt várnak el a hosszabb várakozás esetében, miközben kevesebbet hajlandóak fizetni, a tranzakció felgyorsításáért. Ez az inkonzisztencia figyelhető meg János kazánvásárlásának kapcsán is.
Jánosnak rövidesen arról is döntenie kellett, mihez kezdjen régi lakásával. Ha kiadná a lakást, fix bevételhez juthatna, amivel emelhetné életszínvonalát, és takarékoskodhatna a jövőbeli céljaira is (függően persze rövidlátó énje, és tervező énje közötti megállapodástól). A lakása kiadására volt is egy bérlő jelöltje, egy régi barát az egyetemi évekből, Péter.
Péterről tudta, hogy éppen lakást keres sajnálatos válása után. Arra gondolt, hogy ha nem is a piaci áron, de egy korrekt áron felajánlja Péternek, és ezzel a bérlő személyével kapcsolatos bizonytalanságokat is kezelni tudja. Meg is kereste Pétert az ötletével, azonban az este sajnos egy barátságukra is súlyos csapást mérő veszekedéssel végződött.
Bár az (egyetemi évekre való tekintettel, nosztalgiából) elfogyasztott unikumok hatása sem elhanyagolható, veszekedésük mögött valós konfliktus állt. Péter nehéz anyagi helyzetéből fakadóan nehezményezte, hogy barátja a rezsi kifizetésén és a lakás fenntartásán felül bérleti díjat szeretne: hiszen így is megspórolja számára az adódó költségeket! János ezzel szemben azzal érvelt, hogy ha másnak adná ki a lakást, akkor még ennél is magasabb bérleti díjat kérhetne.
A kialakult sajnálatos helyzet is jól kapcsolódik Richard Thaler munkásságához. Thaler és társai (1986) azt is vizsgálták, hogy az emberek mit éreznek fairnek, és mit nem. A téma kutatása során számos némileg különböző “anomáliát” fedezett fel.
Ezek közül a leghíresebb talán az Ariel Rubinstein (1982-őt idézi Thaler, 1988) nevéhez fűződő ultimátumjátékban tapasztalt viselkedés: ebben a játékban az első résztvevő kap egy összeget, amelyet tetszőlegesen feloszt önmaga és egy társa között. Ezután társa dönt, hogy elfogadja-e a felosztást, amennyiben nem, egyikük sem kap semmit, egyébként pedig a felosztás szerint jutnak pénzhez. Ebben a játékban az emberek gyakran hajlandóak veszteségeket bevállalni, hogy egy elutasítással büntessék az egyenlőtlen felosztásokat kínáló játékosokat. Tehát ha például valaki 9-1 arányban osztaná fel az elosztandó 10 dollárt a maga javára, a másik játékos hajlamos nem elfogadni a felosztást, ezzel 1 helyett 0 dollárra szert téve.
Az emberek méltányosságról alkotott percepciója gyakran ütközik a közgazdászok által hatékonynak tartott módszerekkel. Például a többség inkább sorbanállással döntene a szűkösen rendelkezésre álló javak elosztásáról, mintsem aukcióval. Hasonlóképpen, míg az emberek a költségnövekedés miatti áremeléseket elfogadják, a keresletnövekedésre reagáló áremeléseket többségében igazságtalannak ítélik.
A konkrét esetünkben látható anomália pedig abból eredeztethető, hogy az emberek az azonnal kifizetendő- (out-of-pocket expenses), és az alternatívaköltségeket (opportunity cost – két egymást kizáró alternatíva esetén az egyik választásával elvesztett nyereség) eltérően ítélik meg. János azzal érvelt, hogy a lakás ingyen kiadása számára a bérleti díjat, mint alternatíva költséget jelenti. Péter viszont azzal, hogy végülis nem kerül semmibe Jánosnak, ha ő ott lakik, és fizeti a rezsit. Az igazságtételt mi az olvasó moralitására bíznánk. (Hines – Thaler, 1995)

Főhősünk számára jól ért véget a történet (bizonyára jó döntést is hozott meg). Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy rengeteg anomália nehezíti meg életünket (és tesz minket emberekké egyidejűleg), amelyek tudatosításával, rendszerezésével, és tudományos diskurzusba való foglalásával, ha nem is megyünk olyan messzire, hogy megkönnyítik az életünket, legalábbis megkímélnek minket attól a kétkedő kellemetlen érzéstől a közgazdaságtani tanulmányaink során, hogy tudjuk, egyes állítások vagy alapfeltevések nem állják meg a helyüket a valóságban.
A fentebb tárgyalt anomáliák nem kezelhetők véletlenül előforduló hibaként. Thaler és társai több évtizeden keresztül (az Anomáliák cikksorozat 1987-ben indult) bizonyították ezen hibák szisztematikus torzítás jellegét, amelyeket már nem lehet figyelmen kívül hagyni. Ugyanakkor az általuk bevezetett fogalmak és magyarázatok nem maguktól értetődőek, nincsenek kőbe vésve, és talán ebben rejlik a viselkedési közgazdaságtan szépsége, hogy még mindig fejlődő, és fejleszthető tudományágról beszélhetünk.
Fontos ugyanakkor azt is megjegyezni, hogy egy-egy jelenség leírásakor több, egymással versengő magyarázattal is találkozhatunk. Könnyen lehet, hogy az olvasó is azt érezte bizonyos jelenségek tárgyalásakor, hogy egy, a leírtnál sokkal inkább plauzibilis magyarázattal tudna szolgálni. Ezen magyarázatok közül a valódit kiválasztani szinte lehetetlen feladat, azonban különböző, kreatívan összeállított kísérletekkel az egyes magyarázatok külön-külön is tesztelhetők. Thaler és társai is ezen gondolatmenet mentén igyekeztek az anomáliákra magyarázatokkal szolgálni.

 

A tanulmány elkészítésében segítségünkre voltak Csoma András, Gergely Laura, Horváth Áron és Rutai Gábor ingatlanszakértők.
Džunić Anna Maria, Kapronczay Mór és Tóth Benedek